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北京楼市全景:写字楼严峻住宅平淡 大宗投资“一枝独秀”

2019-10-17 来源:中房报
 
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  “北京、上海、广东的房地产投资都很安静”,第一太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明用这样的话开场,“以前房企都是很快拿地、很快建房、很快收钱,但现在不一样了;以前判断一家房企好不好最重要的标准是土地储备,现在要看的是存货周转率和流动比率。”

  他道出当前房企生存的一个真相,即钱是最重要的。今年以来,银保监会多次提出严禁资金违规流入楼市,银行也陆续将一些高资金风险房企列入黑名单,房企的日子一点都不好过。这呈现的是供给端所面临的一些困境,另外一方面的需求端,则受楼市调控、产业外迁等影响,同样显现出萧条景象。如何冲破这种困境,这背后其实暗含一个逻辑:即房企需要从开发商转为资产运营商。

  10月15日,第一太平戴维斯发布2019年第三季度北京房地产市场研究报告,解读北京第三季度写字楼、商业零售、住宅及大宗投资等不同细分市场的最新动态。可以看到,写字楼面临的形势严峻,除中关村和金融街租金稳定上涨以为,其他区域的写字楼租金都出现不同程度下降;住宅市场也早已失去“金九银十”光环,尤其二手房市场成交平淡。值得注意的是,受房企角色由开发转为资产运营的影响,北京的大宗投资市场呈现出活跃状态。

  具体来看,写字楼市场方面,2019年三季度,CBD核心区中服地块迎来第二个交付项目——正大中心,北京甲级写字楼市场继续迎来供应放量。新供应直接推动全市的平均空置率环比上升了0.5个百分点至9.2%,同比亦上升2.4个百分点。全市平均租金为每月每平方米367.6元,平均租金指数环比下降0.4%,连续第三个季度出现环比下滑。随着新项目持续交付,北京写字楼整体市场竞争愈发激烈,业主方承压也随之加大。

  商业零售市场方面,今年1至8月,全市实现社会消费品零售总额7746。1亿元,同比增长5。3%,增速较去年同期有明显好转。为了提振消费,今年以来北京市政府颁布了多项鼓励性政策,包括鼓励零售机构延长营业时间、繁荣夜间经济促进消费增长;鼓励发展商业品牌首店,吸引国内、国际品牌的首店、旗舰店等入驻,以期形成新的零售消费增长点。同时,基于目前的城市规划,北京中心城区原则上不再新增总商业规模,因此,未来商业项目的供应更多的依托于远郊区域的新建项目以及现有存量的升级改造翻新,其发展格局在未来不会出现巨大的调整。

  商品住宅销售方面,三季度正逢“金九银十”楼市传统销售旺季,但北京市一手普通住宅市场并未因旺季的到来而出现销售额暴涨的情况,本季度一手普通住宅市场供应端基本保持稳定,新增供应面积为131。5万平方米,环比、同比分别下降1。7%、24。7%;同期一手普通住宅成交面积为135万平方米,环比下降31。8%、同比上升26。9%。目前,北京住宅市场的调控基调仍然保持趋严态势,尤其是中央明确表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后,无论是开发商还是潜在购房者对当前楼市的心理预期已有所调整。

  不过,住宅租赁市场则整体保持稳定。全市服务式公寓整体入住率环比上升0.3个百分点,平均租金为每月每平方米254.9元,租金指数环比微涨0.2%。与此同时,长租公寓市场出现了两极分化,长租市场头部企业计划通过IPO寻求新发展机遇,但也有部分企业出现暴雷、濒临破产,预计未来长租市场将进一步分化,市场将更看重那些拥有强大的运营管理及融资能力的长租品牌。

  在写字楼、商业、住宅都表现“安静”的同时,北京第三季度的大宗投资市场方却继续保持活跃态势。第一太平戴维斯华北区助理董事、市场研究部负责人李想称之为“一枝独秀”。

  具体来看,第三季度全市共录得9宗大宗成交,成交的资产类型主要聚焦于写字楼、购物中心及二手土地等不同类别。由于具备稳定的投资回报、良好的资产价值升值空间等特征,写字楼仍是最受欢迎的物业资产,无论是开发商还是机构投资者均看好北京的写字楼类资产的未来发展。

  总体看来,未来北京房地产市场还是具有一定的成长性。对此,第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示:“2019年正值中华人民共和国成立70周年,中国房地产的市场化发展也经历了近30年的时间。在30年的历程里,房地产行业由萌芽阶段发展壮大为支柱型产业,成为中国城镇化进程的重要推动力,并为民众的住房、工作、消费等需求提供了有力的支持。但随着时间的推移,房地产所扮演的角色也在发生更迭,正逐步由经济增速的主要驱动者转变为压舱石、稳定器。尤其是三季度中国政府明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,表明房地产行业正在回归理性。事实上,从长远的角度来看,中国经济仍在稳步增长,而中国房地产在未来很长一段时间仍将保持着一定的成长性。”

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