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杭州楼市热曲之土地:在全国独占鳌头 但依旧《起风了》

2018-06-29 来源:
 
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浙江在线6月28日讯对开发商来说,杭州是他们的心头好。

  今年上半年,杭州在土地市场上的战绩堪称辉煌,共出让106宗地块,总出让金额约1419亿元,突破了杭州同期历史纪录,在全国也独占鳌头。

  但随着房企钱袋子缩紧,调控又长期不放松,即便房企对杭州是真爱,土地市场依旧起风了。

  这半年中,尽管主城区地价依然坚挺,但周边土地的溢价率明显下滑,甚至已有地块出现了流拍现象。

  即将到来的7月推地潮,将检验下半年市场的成色。以爱之名,房企还愿意在杭州土地市场投入大把金钱吗?

  上半年土地市场冷热不均

  有百亿大战,也有流拍

  回顾上半年的杭州土拍,大战不少。到目前为止,杭州共有3宗地块总价超过百亿元,其中有两宗,就诞生在今年上半年。

  3月30日,钱江世纪城在空窗一年半之久后,终于迎来了压箱底的宝地出让,体量达31万m2。这场被称为“世纪之战”的土拍,也刷新了杭州土拍史上的最长耗时,从下午竞拍至后半夜,整整经历了12个小时,最终由保利以101亿元总价撑到最后而胜出。

  5月28日,杭州人再熟悉不过的宝地——百井坊地块,在历经9年波折后,终于出让。这宗被誉为“浙江省内最具商业价值的地块”,地处杭州武林商圈最核心区域,从49亿元的起拍价,历经7个多小时混战后拍至107。3亿元,香港恒隆得偿所愿。

  与此同时,溢价率下滑、未封顶成交的现象变得越来越普遍,在今年上半年市区成功出让的66宗涉宅地块(不含租赁用地)中,溢价率未封顶的地块多达46宗,占比高达近7成。

  与去年相比,今年报名拍地的平均房企数量也大幅下降。如去年,主城区经常出现动辄30家左右房企的“混战”。而今年,普遍情形是几家房企之间的理性角逐。

  另一方面,今年上半年的杭州土地市场已明显表现出冷热不均。部分板块地价仍在上升。如大江东,继今年1月首次地价破万——至高项目的成交楼面价10297元/m2,到6月地价再次迈上新台阶——卓越项目的13051元/m2。相比之下,富阳、临安则表现冷清,涉宅地块几乎都以低溢价成交。

  资金不如去年宽裕

  已有房企暂停拿地

  土地市场的冷热分化,说明当前开发商的资金已远不如去年那般宽裕,因而出手越来越谨慎,集中“弹药”拿优质地。

  事实上,尽管杭州的未来被众多房企长期看好,但也不得不面对当前的短期阵痛。

  限价等调控手段将长期延续,房企之前拿的大量高价地迟迟无法入市。

  据记者此前统计,去年杭州十区出让109宗涉宅地块,目前已开盘的仅6个,加上今年上半年出让的涉宅地块,隐性库存达到1742万m2。若以套均100m2计算,将达17万套。

  巨量房源推迟上市,意味着不少房企的回款遥遥无期,还不得不承担更多的财务成本压力,而如果妥协以限制价格入市,那么利润率的指标又很难完成。不少房企在杭州陷入两难。

  记者了解到,已有不少房企暂停拿地,将下半年的重点放在催回款上。甚至有排名全国TOP20的某房企流传出一份内部文件,提及:“为实现现金流良性循环,对于未能完成当前销售及回款指标的地区公司,将被暂停其新增土地储备的审批事项。”

  不仅如此,文件还要求:“鉴于销售及回款时间紧、任务重,现要求各地区公司成立回款工作小组。”

  有开发商人士告诉记者:“这已经是普遍状态,尤其是民企。”

  另一方面,去杠杆过程中,房企融资渠道受到挤压,近期屡屡传出房企发债融资被中止的消息。有业内人士分析称:“金融监管加强,使得房企的融资渠道收紧,‘叫停’房企的公司债更是进一步收紧房企的‘钱袋子’,防范房企出现捂盘惜售的情况。”

  下半年房企拿地会更谨慎

  但杭州的热度仍领先全国

  下半年的推地潮即将到来,有开发商人士判断:“7月的土地出让会是下半年的风向标,预测大家会更加理性地拿地。房企不再盲目追捧所有土地,而是有选择地谨慎出手,这个趋势下半年也将持续,并且愈加明显。”

  易居研究院总监严跃进分析:“从杭州上半年的土地出让金来看,实际是很多土地价格太贵,这里潜在的风险是比较大的。不能盲目看涨城市概念,因为杭州本身也会面临很多周期性调整的风险。一旦资金运作不当,部分房企可能会陷入土地开发困境。”

  严跃进预计:“下半年杭州土地市场不会明显降温,但政策上的新调控或许还会出现。”

  对此,厚道资产总裁丁浚哲也认为:“资金面紧张,让开发商对后市产生一定分歧,所以下半年土地市场肯定没有上半年热。但是从全国来看,杭州的热度仍会名列前茅。”

  也有房企人士认为这将是个好机会:“或许有捡漏机会。”

  事实上,去年全国性房企围猎杭州土地市场,本土中小房企根本没有机会拿宅地。而今年以来,赞成、华元分别在余杭超山、仁和拿到了宅地,就是因为参与竞争的外来房企明显减少了。


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