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广州楼市双合同花样百出 政府指导价是滋生源头

2017-07-08 来源:
 
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  日前,对广州双合同现象进行深入调查,发布于本报6月26日的报道《广州双合同再泛滥 首付成本翻倍谁买单?》立刻引发各界广泛关注。时隔一周,本报记者再次走访市场发现,双合同现象依然横行于各个楼盘。甚至有业内人士向记者透露,广州约7成的楼盘都在用双合同形式卖房。
  披着装修款马甲的变相首付贷也开始花样百出。记者调查了解到,有楼盘不仅大张旗鼓以双合同形式卖房,还为几十万元的装修款提供免息分期的金融服务。
  当下,广州双合同已是乱象丛生,且有愈演愈烈之势。尽管相关政府部门工作人员向《中国经营报》记者表示,已对媒体报道的违规楼盘进行检查,并作出整改要求及暂停网签处理,但从政府新一轮针对销售违规行为的整治行动中可以窥见,其中并未明确提及“双合同”整治,而这类违规行为似乎还在发酵。
  双合同玩出新花样

  在此前的调查过程中,了解到:“双合同里的装修款并不算入房贷中,购房者需要另行支付。而为解决这笔金额不小的款项,开发商普遍会提供相关的贷款,通常年限为3到5年,利息比基准利率要高一些,具体多少则视各自的情况而不同。”
  不过,近日再次以购房者身份走访市场时发现,开发商在装修款上又玩出了新花样。
  广州外围区域是双合同现象的重灾区。在采访过程中一位销售人员向记者透露,从其所了解的情况,增城区和黄埔区基本都在以双合同形式卖房。
  就以增城一楼盘为例,销售人员直言项目备案价约1万元/平方米,而实际售价较高,需要以双合同形式售房。销售人员给记者算了一笔账:一套107平方米的户型,折后总价约158万元,单价约1.48万元/平方米,但分为房款和装修两笔款项,分别为125万元和33万元。
  该销售人员称,这笔装修款可以免息分期。具体来说,33万元需要在3年内还清。其中,首期款和二期款均约10万元,前者需要在7天内付清,后者需要在18个月内付清。而尾款约13万元,要在3年内还清。
  相比此前一些楼盘十几万的装修款利息成本,无息贷款显然让购房者减负不少。记者在走访时看到,恰逢推出新货,增城多个项目销售中心仍是人头攒动。
  发现也有楼盘以双合同形式卖房,但相对谨慎,仅是口头告知,并不提供明细的内容。
  据了解,即使在离市中心较远的从化区,双合同现象也极为普遍。有楼盘的实际售价与政府指导价相差近8000元/平方米。
  而在市区,双合同亦是大行其道。荔湾区的广钢板块,北大资源·博雅1898有个别户型以双合同形式出售,销售人员向记者解释称,该户型超出了政府指导价。此外,装修款可提供5年期贷款,但利息相对较高。
  值得一提的是,紧邻上述项目的珠江金茂府首付高达五成,逾300万元的首付门槛令人咋舌。
  阳光家缘网数据显示,珠江金茂府近期网签均价约4.5万元/平方米。而据销售人员的介绍,一套122平方米的户型,房价约5万元/平方米,五成首付款约305万元,比通常三成首付183万元高出近122万元。
  至于首付为何如此之高,该销售人员虽没有明显提及双合同,但其向记者表示“因为限价的缘故”,并称这种现象十分普遍。
  双合同泛滥谁之过?
  所谓限价,即政府对新建商品住房实行价格指导。不过,从市场反映来看,大幅偏离市场水平的政府指导价正是滋生双合同的源头。
  “简单来说,双合同是调控逼出来的。”广东中原地产项目部总经理黄韬告诉记者,在调控的背景下,政府方面希望房价在数据上稳定,但开发商接受不了指导价。“购房者怕以后的房价会更贵,所以不得不接受双合同。”
  “政府强制规定销售价格是双合同泛滥的主要原因。”在接受记者采访时,方圆地产首席市场分析师邓浩志直言,政府要求的价格与市场价格有较大差距,所以导致双合同的出现。“在地价较高、库存较低以及需求旺盛的市场背景下,实际的承受价格要明显高于政府所允许的价格。”
  资深房地产专家韩世同此前就曾指出,一些楼盘的指导价明显偏离市场实际情况,若按此价售房,很多开发商都要亏损。
  在市场上扬的态势下,指导价显然远不能达到开发商所预期的售价。记者在走访过程中了解到,多个楼盘的实际售价与指导价相差甚大,5000元/平方米的差距十分常见。
  不断攀升的地价也是开发商需要考虑的硬性成本。一位不愿具名的业内人士告诉记者,大型房企可以2万元/平方米的楼面价拿地,然后卖2.5万元/平方米,“但如果卖1.5万元/平方米,那么就玩不转了。”其指出,政府调控不应该全部揽过来,而要尊重市场和企业,让开发商和购房者自行调整平衡。
  邓浩志也认为,把定价权交还给市场是解决双合同的最佳方式。
  此外,上述业内人士指出,商品房买卖合同是毛坯交房,附加装修合同本来是合法合规,“很多地方政府都出台了装修指导价格,广州不应该一刀切进行打击,而要合理引导,使其更符合市场定位。”
  了解到,目前武汉和南宁已先后出台政策对装修价格进行指导,而且均要求装修协议包括维修责任和纠纷处理方式等内容。
  市场监管时紧时松
  曾对广州双合同现象进行深入报道,也针对整治方面多次致函广州相关政府部门进行采访。
  广州市住建委相关工作人员表示,市、区目前已经开展联合执法,对媒体报道的违规楼盘进行巡查,目前已下发整改通知书并暂停项目网签资格。下一步,将继续到各区开展市、区联合执法,加强市场监管。
  至于增城区双合同现象的整治,7月4日下午,增城住建局相关工作人员告诉记者,广州住建委7月3日已联合媒体走访巡查增城区楼市,接下来的相关举措将按照新闻内容提及的政府指示执行。
  不过,查阅获悉,上述工作人员所说的相关新闻里并无明确提及双合同现象。

  广州市住建委发布了相关楼市整治文件,内容与新闻所述相差不大,但明确提出,自7月起启动为期两个月的楼市秩序集中整治,采取市区联合执法方式严厉查处房地产销售违规行为。而首次联合执法行动的区域,则是上半年交易量最大的增城区。
  与2014年广州明文打击双合同相比,这场针对销售违规行为的整治行动显得宽泛,且只字未提已在市场泛滥的双合同现象。
  黄韬表示,目前广州以双合同形式卖房的楼盘占比约7成,政府的整治行动不可能一次解决,只能针对影响大、关注度高的区域。“广州相关部门对双合同现象的监管时紧时松,目前暂无彻底整治的意向。”黄韬说道。

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